老将邵明晓卸任，CEO的接任者也走到聚光灯下。3月25日，龙湖集团于线上召开2021年度业绩媒体发布会，刚刚接棒的陈序平“首秀”现场异常繁忙，整个媒体问答环节差不多贡献了八成的“答案”，就外界关注的新年度业绩目标、公司拿地策略、毛利率修复等问题一一作答。
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3000亿销售目标
面对外部市场的不确定性，本轮年报季部分房企开始“规避”业绩目标问题，对此，龙湖还是给出了答案。
“今年全口径的销售目标是3000亿元，权益比在65%到70%，权益销售额大概2000亿元左右。”龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平也对新的“变化”进行了解释，“我们今年回归到权益后的销售披露口径，核心还是希望回到我们自己的权益，包括对应我们权益后的利润，这部分也是想更加真实、更加有效地去披露我们实时的销售业绩。”
陈序平称，为有效保障今年销售目标的完成，公司已经准备可售资源4700亿，其中主力推盘项目263个，主力全新项目54个，主力老盘的新一期170个。
记者了解到，2021年龙湖集团累计实现合同销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%；合同销售面积1708.9万平方米。
2021年，龙湖集团营业收入2233.8亿元，同比增长21%。其中，物业投资业务收入104.1亿元（不含税租金收入），同比增长37.5%。归属于股东的净利润238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利224.4亿元，同比增长20.1%。毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10%。
出场率颇高的毛利率问题，也摆到陈序平面前。针对毛利率下降现象，陈序平回应称，毛利率问题是行业共性问题，尤其是2017、2018年的土地市场比较热，当前这批拿地的项目进入结算，龙湖的地产板块开发毛利保持在20%的水平，整体毛利率为25.3%。“随着高杠杆房企的出清，大家也都变的比较理性，这样有利于我们更低价去拿地，未来的地产毛利率会得到修复。”
土地获取“量入为出”
面对多变的行业格局与市场环境，各大房企深谙“谨慎”之道。
拿地计划与策略方面，陈序平直言“量入为出”。他表示，今年开年以来，特别是融资条件有所放松后，大型的国企、央企参与土地竞拍意愿很高，龙湖也在积极获取土地，但集团总的来说是秉承量入为出。“不会为了拿地而过高价格获取，会坚守自己的投资原则。”
财报数据显示，2021年龙湖集团新增收购土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积为1338万平方米，平均权益收购成本为每平方米人民币6485元。按地区分析，西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。
截至2021年末，龙湖集团的土地储备合计7354万平方米，权益面积为5047万平方米。土地储备的平均成本为每平方米人民币5251元，为当期签约单价的30.9%。“30.9%是一个非常合理的数值，也体现了龙湖的成本管控。”陈序平强调。
在当前外部环境下，陈序平在会上表达了对一二线高能城市的认可，对三四线城市表示悲观。
地产分析师严跃进表示，房价告别暴涨时期，城市能级更加能反映房企利润多寡。三四线城市目前还不是完全“唱衰”，但这是一个长期趋势，逻辑在于人口外流严重，缺少虹吸效应。
平均借贷成本4.14%
过去一年里，很多房企为了现金流而忙碌，断崖、甚至亏损屡见不鲜。规模让位，“安全”为先，这是一个考验韧性的阶段。
谈及龙湖的现金流安全，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶最有发言权，其表示，2021年龙湖集团的综合借贷总额1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年。
2021年，龙湖在境内成功发行90亿元公司债，10亿元中期票据，票息介乎于3.35%至4.4%之间，期限介乎于5年至15年。2022年1月，龙湖在境内成功发行28亿元公司债，票息介乎于3.49%至3.95%之间，期限介乎于6年至8年。
赵轶称，今年龙湖将有29亿人民币对应4.5亿美金的美元债到期，龙湖已经可以通过境外的银团和发行美金债的方式偿还，做好了充分的准备，未来公司将继续保持融资管理的资质和精细度，在多变的融资环境中寻求融合度和主动性。
他进一步透露，今年龙湖集团的刚性还款只有140亿元，其中有99亿是公司债，目前已经还了74亿，从现在开始往后，龙湖集团的刚性还款只有70多亿元，是非常可控的。“龙湖计划今年将主动提前归还300多亿元的债务或其他负债，整体将还款400亿元左右，让整个盘面更加健康。”
“多元化的业务布局，在不断增强龙湖的盈利能力。”陈序平补充称，未来会更加聚焦城市的进入性，布局高能级城市，发挥多航道效应，这样整个组织管理才可以提效，能更高效的应对外部挑战。
北京商报记者 王寅浩
