备受关注的福州调整二手房中介费文件撤销了！
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6月2日，福州市房地产中介行业协会官方微信发布公告称，按照行业主管部门要求，已撤销调整二手房中介费有关文件。
据上海易居房地产研究院统计，全国25个重点城市买卖双方实际支付的中介费率平均值为2.2%，其中，购房者承担了近7成中介费。
业内人士认为，由于外界认为福州中介费没有实质下降，且造成了负面影响，因此该文件被撤销。未来中介费用下调工作要和二手房提振的各政策紧密结合，各地要兼顾购房群众、中介机构、市场行情等实际情况，积极降低交易成本，促进二手房市场平稳健康发展。
福州撤销调整二手房中介费有关文件
6月2日，福州市房地产中介行业协会官方微信发布公告称，按照行业主管部门要求，已撤销调整二手房中介费有关文件。
公告称，“我会于5月30日印发的《关于合理调整二手房交易佣金标准，促进房产消费复苏的指导意见书》，因对住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见政策精神把握不准、领会不透，悖离上级精神，给房产经纪行业造成较大负面影响，对此，我会深表歉意！为及时消除影响，按照行业主管部门要求，我会已立即印发通知撤销上述文件，并深刻吸取教训，深入学习住建部、市场监管总局等部门关于规范房地产经纪服务的意见精神，深入领会政策措施，坚持以人民为中心的思想，进一步研究完善行业自律机制，规范行业发展，切实降低房产经纪行业当事人交易成本。”
5月30日，福州市房地产中介行业协会发布了《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》，其中提出，调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%。该指导意见自6月1日起正式实施，试行期一年。
5月8日，住建部、市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，从合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、严禁操纵经纪服务收费等十个方面提出具体监管要求。其中，对于中介费问题，《意见》提出，合理确定经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
不过，福州调整二手房中介费文件引起了市场争议。易居研究院研究总监严跃进表示，该政策被认为是“中介费下调第一枪”，包括落实买卖双方等比等额分担佣金、合理下调中介企业的佣金收费标准等条款，但由于外界认为该中介费没有实质下降，且造成了负面影响，因此该文件被撤销。
25城二手房中介费率为2.2%
中介费下调问题成为近期市场与政策热点。
6月2日，上海易居房地产研究院发布的报告显示，全国25个重点城市买卖双方实际支付的中介费率平均值为2.2%，相比3%的参考价（地方政府指导价下约定俗成的价格），相当于打了7折的水平。从实际的反馈情况看，这和二季度二手房交易行情偏弱、中介机构竞争压力增大等因素有关。反过来说明，在买方市场形成的过程中，中介费其实有降低的可能。
具体城市方面，成都、西安和北京的中介费略高，分别为2.8%、2.8%和2.7%。而石家庄、东莞和太原的中介费相对低，分别为1.5%、1.8%和1.9%。总体上看，城市规模大、二手房市场活跃的城市，其中介费要相对高。而城市规模小、二手房市场偏弱、购买力相对偏弱的城市，其中介费相对较低。
报告指出，影响中介费下调的因素有六大类，按其影响效应分类和排序为：市场行情（30%）、中介类型（25%）、定价规则（20%）、服务内容（10%）、房源类型（10%）和客源类型（5%）。其中，从各地中介费用的下调情况看，有很大一部分和市场行情波动、中介公司竞争等有关联。
具体来看，市场行情包括二手房交易市场情况、购房者观望情绪、二手房挂牌量等；中介类型包括市场占有率、服务水平、市场口碑、价格竞争策略等；定价规则包括约定俗成、政府引导、分段定价、按套定价、按房屋金额定价、双边收费、单边收费、成本转嫁等；服务内容包括连环单、独家协议、贷款服务、增值服务、线上服务等；房源类型包括普通住宅和豪宅、学区房等；客源类型包括房东挂牌动机、熟客交易等。
报告认为，此类因素在各大城市中都存在，其变化和调整会对中介费用调整产生正向或反向影响。尤其是观察二季度以来的中介费情况，中介公司房源挂牌量明显增多，但潜在购房者较少，所以中介费会有所下调，且倾向于针对买家做下调。
报告还显示，在中介费“谁来承担”的类型占比方面，主要包括三类：买家全部承担（21%）、买家承担大头（50%）、买卖双方均摊（29%）。这说明，均摊的比例还是非常少的。这也是“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”新政的目的所在。另外，从中介费买卖双方的负担比例来看，有67%的费用是由购房者承担的，剩下的33%是由房东承担的。换句话说，购房者承担了近7成中介费，其压力更大，且有损公平。
严跃进指出，中介费下调是关系二手房市场和中介机构可持续发展的重要内容，必须科学有序推进相关工作。此前住建部等两部委政策为后续中介费下调定了总基调，各地要基于实际情况开展工作。
对于中介费用下调容易产生的费用滋生和费用转嫁的问题，严跃进认为，贷款服务费、保障服务费、担保费等滋生的新费用如何定价，应该在中介费调整政策中做出说明，而在费用转嫁的问题上，要做好系统论证和机制创新，防止出现购房者承担房东那部分费用的情况。
“今年二季度全国二手房市场遇到了较大的压力，其对于中介公司的日常经营和管理造成了较大的影响。倘若二手房市场没有激活或持续复苏，那么中介费的下调会加剧中介公司的经营困难。此类困难下，也容易产生违规操作、无序竞争、交易继续疲软等新问题。”严跃进说，因此，中介费用下调工作要和二手房提振的各政策紧密结合。各地要兼顾购房群众、中介机构、市场行情等实际情况，积极降低交易成本，促进二手房市场平稳健康发展。
