本文来源：时代周报 作者：忻奇琪
房企挥舞杠杆的时代一去不复返，一个长年被忽视的领域在此时异军突起，悄然露出锋芒。
近期，万科低调成立一家代建公司，而在碧桂园的内部会议上，管理层人士重点提及代建。
早在 2005 年，绿城中国（下简称 " 绿城 "）便已布局代建业务。当了 16 年 " 乙方 " 后，代建业务已撑起业绩 " 半边天 "，成为重要的轻资产收入来源。
3 月 22 日，绿城发布 2021 年度业绩报告。期内，绿城实现收入 1002.4 亿元，同比增长 52.4%；股东应占利润 44.69 亿元，同比增长 17.7%；合同销售金额 3509 亿元，同比增长 21%，完成全年目标的 113%。
在合约销售构成中，绿城通过代建获取的销售金额达到 843 亿元，同比增长 13%，占总合同销售金额的 24%。时代周报记者注意到，绿城代建权益销售额占公司权益销售额比例已过半，为 58%。
新拓项目代建费超 70 亿元
3 月 23 日，在 2021 年年度业绩会上，绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，2021 年，绿城代建业务的优势得到巩固，规模和收益进一步扩展。目前，绿城已有 345 个代建项目，覆盖 101 个城市，合约总建筑面积 8468 万平方米，在建面积 4404 万平方米。
" 通过政府代建、商业代建和资方代建，加上我们可以提供的金融服务、产城服务、产业链服务等，新拓的代建类项目规模进一步得到提升，全年新拓项目代建费预估达 71.1 亿元，同比增长 22.3%。" 李骏进一步指出。
代建在绿城特色定制项目方面，也扮演着举足轻重的角色。
据管理层人士透露，2021 年绿城累计获取 17 个重资产特色定制项目，总货值 826 亿元，占新增总货值的 26%。
其中，轻资产代建在新拓的城市更新、未来社区、公建类等特色特制项目、多元化项目达 12 个，总建面约 371 万平方米，占全年新拓建面的 16%。
此外，在绿城 2022 年的可售货源中，代建项目货源 1680 万平方米，占期初总可售货源面积 2034 万平方米的 82.59%，预计可售货值将达 990 亿元。
据中国指数研究院近期发布的 " 中国房地产中长期发展动态模型 " 预计，我国代建市场规模行业占比将以年均 21.3% 的速度增长。到 2025 年，代建行业规模预计渗透率将达 12.5%，较 2021 年 4.8% 的渗透率大幅增长。
2023 年全线 " 转绿 "
2021 年，绿城逆势 " 攻城略地 "。
年报数据显示，2021 年，绿城在 42 座城市累计新增项目 101 个，总建筑面积约 1751 万平方米，预计新增货值约 3137 亿元，新增土储平均楼面价约 9080 元 / 平方米。其中，归属绿城的权益货值约 1834 亿元。
绿城执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，去年绿城在杭州的第三批拍地和今年北京的首批拍地中，共获取 7 个项目，预计新增货值 300 亿元，且绝大部分货值可以在今年基本转化。2022 年至今，绿城在其它地区新增土储货值为 360 亿元。
郭佳峰指出，在当前市场不明朗的背景下，绿城还是会将继续保持投资定力，提高投资标准，保持稳健参与。在区域布局上，以长三角、京津冀和大湾区三大城市群为主，预计 80% 的投资资源仍然会聚焦在一二线城市，20% 的投资资源将布局在江浙地区的优质强三线城市，全年拿地的货值目标计划定在 2500 亿 ~3000 亿元。
不过，绿城仍然面临着 " 三道红线 " 压力。
截至 2021 年 12 月 31 号，绿城的总资产规模为 5210.44 亿元，同比增长 25.8%，其中总存货 2836.98 亿元，同比增长 21.9%。银行存款及现金 714.96 亿元，同比增长 9.7%，数值和增速均创历史新高。
负债方面，绿城的总负债 4133.98 亿元，总借贷 1274.59 亿元，同比增幅 6.9%；合同负债 1488.88 亿元，同比增长 32%；净资产达 1076.46 亿元，同比增长 27.3%。
据绿城中国执行董事兼首席财务官耿忠强透露，截至 2021 年 12 月 31 号，绿城现金短债比为 1.7 倍、净资产负债率为 53.5%、剔除预售帐款后的资产负债率为 70.3%，位列黄档区间。
" 未来，公司将继续强化内源性现金流管理，包括提高销售去化力度、严格控制债务规模、合理排布投资计划等，精益管控各类成本费用支出，确保 2023 年能够进入绿档区间。" 耿忠强表示。
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