每经记者开年实探上海二手房贷市场：放款“比前阵子快多了”首套房贷利率已降至4.95%
每经记者 李玉雯 每经编辑 廖丹
“材料齐全审批好后，他项权证到，等放款大概一个月，比前阵子已经快多了。”当《每日经济新闻》记者在交通银行上海某支行咨询房贷办理时，个贷经理如此表示。
这并非个例，与去年下半年动辄三四个月，甚至半年以上才能放款相比，虎年开年以来，上海地区多家银行的放款速度明显提高。每经记者日前走访了包括国有大行、股份行、城商行在内的多家银行网点，了解到目前银行对于二手房贷款无论是审批还是放款均有所提速，大多是在过户完成后一个月内可以放款，也有股份行个贷经理表示可在一到两周内放款，并且直言“今年相比去年(放款)情况好很多了”。
不过，多位个贷经理强调这是当前办理的时间进度，不确定哪天会出台新的调控政策。
另外，房贷利率也有所下调。去年7月24日起，上海首套房贷利率、二套房贷利率分别上调至5%、5.7%。每经记者在近日的走访中了解到，目前各大银行的首套房贷利率已跟随最近一期LPR变动下降至4.95%，二套房贷利率5.65%。
审批和放款都快了
近日，每经记者以购房者的身份前往上海地区多家银行网点咨询房贷业务，在沟通过程中了解到，当前多家银行对于二手房贷款在审批及放款流程上均有所提速。
“就看资料齐不齐全，资料齐的话，现在来办(房贷)审批都挺快的。”工商银行某支行个贷经理对记者表示。
农业银行某支行个贷部人士告诉记者：“如果你是通过一些大的房产中介来买房，那现在可以直接来我们银行申请贷款；如果是一些比较小的中介，要看这个中介是不是在我们银行的中介准入名单里，如果不在名单里，现在暂时是不能来做房贷的。”他同时提到，一般情况下，资料齐全来申请房贷，现在审批基本在三至四周。
记者在咨询中了解到，目前银行对二手房贷款审批加放款的整体流程大致需要两个月，与去年因房贷额度紧张导致银行放款时间动辄三四个月甚至半年相比，当下这一放款节奏已经明显加快。
“材料齐全审批好后，他项权证到，等放款大概一个月。”交通银行某支行个贷经理同时说道，后面是否会再加快还不知道，“比前阵子已经快多了”。
记者也从上海银行某支行个贷部了解到，该行二手房贷款基本一个月左右审批能结束，房子过户抵押以后放款，一般加起来两个月左右。
不过，多位个贷经理会强调这是当前办理的时间进度。例如，当记者向建设银行某支行个贷经理咨询房贷多久能放款时，对方表示：“这个不确定的，没法给你个具体时间，因为不确定哪天会出新的调控。只能说现在的情况是，审批一个月，放款一个月，整个流程下来差不多两个月。”
兴业银行某支行个贷经理对记者表示，一季度银行二手房的贷款额度相对比较充足，但现在还有一个月左右就到季末了，“我们也没法保证具体什么时间能放款，只能说目前的额度是比较充足的。”
相对来看，也有银行的业务处理节奏更快。招商银行某支行个贷经理对记者表示：“您签了合同付完首付后，我们银行的贷款审批一般是两周左右，交易中心和银行都会核查房屋坐落情况等信息。审批好后，您跟卖家去交易中心完成过户及交税，弄好后一到两周放款。公积金贷款两周左右可以放款，纯商贷可能一周左右就可以放款。”
“去年等待放款时间比较长，今年相比去年情况好很多了。”上述个贷经理说道。
首套和二套房贷利率双降
记者在走访中了解到，目前上海地区各大银行的首套房贷利率已下降至4.95%，二套房贷利率降至5.65%。
去年7月24日，上海首套房贷利率由4.65%调整至5%(当时LPR+35基点)，二套房贷利率由5.25%上调至5.7%(当时LPR+105基点)。
而从央行最新公布的2022年1月贷款市场报价利率(LPR)来看，1年期LPR为3.7%、5年期以上LPR为4.6%。其中，与房贷挂钩的5年期以上LPR下调5个基点，也是20个月来首次下调。
跟随5年期以上LPR变动，上海地区各大银行的首套及二套房贷利率也相应下调了5个基点，不过相较LPR的加点幅度依然没变。“各家银行都是一样的”，多位个贷经理告诉记者，同时提醒关注之后每月LPR变动，房贷利率也会跟随作出相应调整。
以“贷100万，30年，等额本息”的商业贷款为例，原先首套房贷利率5%，需要每月还月供5368.22元，利息总额93.26万元；首套房贷利率下调至4.95%后，需要每月还月供5337.7元，利息总额92.16万元。
类似地，原先二套房贷利率5.7%，需要每月还月供5804元，利息总额108.94万元；二套房贷利率下调至5.65%后，需要每月还月供5772.36元，利息总额107.8万元。
坚守房住不炒定位
去年以来，上海多部门联合出台了“沪十条”“沪七条”等系列调控文件，坚守“房住不炒”定位，维护上海房地产市场平稳健康发展。在此背景下，包括银行贷款投放、限购政策、交易价格等多个方面都迎来更为严格的约束。
例如，2021年1月22日起施行的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)，明确严格执行差别化住房信贷政策，要求实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
2021年3月3日印发的《上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》(沪建房管联〔2021〕129号)，要求进一步加强房地产中介管理，规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。
2021年7月24日起实施的《关于加强住房赠与管理的通知》(沪建房管联〔2021〕476号)，明确通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。这被视为是上海楼市限购政策“打补丁”之举，意味着此前炒房客利用赠与方式绕开监管的方式不再奏效。
可以看到的是，房住不炒的定位在不断被巩固。在2022年首场银行业保险业例行新闻发布会上，银保监会办公厅副主任张忠宁介绍，2021年11月末房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定，购房者的合理住房需求进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。
国家统计局最新发布数据显示，2021年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。据测算，一线城市北上广深新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，其中北京环比持平，上海上涨0.4%，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%；一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，其中北京、上海环比上涨，广州、深圳环比下降。
