车流不息的杨江公路旁，占地23亩的破旧厂房已被完全拆除。将来，这里将崛起一片崭新的商业商务综合体，为绍兴柯桥区杨汛桥街道探索村级物业改造新模式提供实践路径。
今年，柯桥区在绍兴全市率先探索村级老旧工业物业更新改造。从区位看，杨汛桥不仅地处杭绍一体化的战略前沿，更是杭绍临空经济一体化发展示范区绍兴片区的重要组成部分。如今，站在“杭绍一体化先行合作区”的新坐标系中，杨汛桥再度成为本次探索的“先行者”。这一次“腾龙换鸟”式的更新对杨汛桥而言，不仅是一次由产业固守向创新驱动的积极“谋变”，也让这场关乎未来发展的新实践更富有示范意义。
一次存量土地的“有机更新”
如果说，工业发展是杨汛桥探索共同富裕的起点，那么“工改商”，或是杨汛桥诠释“未来”的另一种可能。
“近30年间，各村的一些集体建设用地上造起了连片的厂房，又逐渐形成以块状经济为基础的小微工业集聚点，村里则靠收取土地租金来获得收益。”在杨汛桥街道党工委书记王峻峰看来，这些年代久远的企业，是曾经的“产业标签”，也是相当庞大的“存量”。然而，土地利用率较低、城乡规划不合理、房产手续不齐全、消防设施不健全等痛点，某种程度上制约了村庄面貌迈向更高层次的发展。“可以说，已经到了必须更新，不能等的时候。”
虽然地块问题很多，但都关乎村集体经济收入，不能简单粗暴地一拆了之。今年，柯桥专门出台有关村级老旧工业物业更新改造工作的相关实施意见，为这些土地的改造模式提供了制度支持。不过，各村级老旧工业物业现状不同，更新改造的方式也不同。如何充分调动村级积极性，同时延续土地的“造血功能”，没有先例可循的杨汛桥还在摸索前进。
要进一步激活乡村的内生动力，关键在于撬动人的积极性。为此，杨汛桥探索出了一条“反哺配建”的新路子。“具体而言，就是在引入社会资本投资时，开发商将不少于20%的土地以‘回购’的形式反哺给村居，助力村集体经济的可持续发展。”王峻峰介绍，这样一来，原先的厂房在进行大规模功能性规划和改造后，不仅增加了容积率，也提高了产业承载力和土地利用率，实现多方资产保值升值的多赢局面。
另一边，一路见证杨汛桥成长的社会资本，也纷纷看中了这里的区位优势与发展后劲。据了解，作为柯桥全区首个完成土地出让的村级物业项目，展望村江塘路附近地块已经吸引三个来自杭州、绍兴的项目入驻，覆盖光伏、汽配以及氢燃料电池等产业领域。其中，来自绍兴俊吉能源科技有限公司的氢燃料电池项目投产后，预计年产50兆瓦氢燃料电池1.55万台，可用于无人机、基站、交通工具等领域。
高端产业加持下，土地价值的“微笑曲线”还将不断向上攀升。“村级物业用地的有机更新不是孤立存在的。未来几年，我们计划以村庄内、住宅密集区的‘二次开发’、城市更新等手段，倒逼传统产业提档升级，并以智慧物流、智能制造、汽车机械等为主攻方向，主动承接来自沪杭的技术、人才、资本等优质要素，赋能高质量发展。”王峻峰认为，与先前的“自由生长”模式相比，通过环境优化、建筑形态改造及引入配套服务提升土地“能级”，更能让广袤村居共享城市发展的美好成果。
一场力度空前的“腾笼换鸟”
作为这一次“工改商”项目的亲历者，杨汛桥街道园里湖居党支部书记周彪可谓是下了一番功夫。
“村道的那一片老旧厂房，早就是我们的一块心病。”周彪说，这些厂房原本造于上个世纪九十年代，占地约100亩左右。之前，村里以每年700多万元左右的价格出租给一些经编、绣花等当地企业，作为集体收入来源之一。然而随着时代变迁，厂房产出效益降低，还存在着消防安全等诸多隐患。之前冬天下雪的时候，甚至发生过“人”字架倒塌的事故。为此，他由衷地希望，借这一次村级物业改造的东风，让这一带彻底实现“旧貌换新颜”的改变。
“原先的‘造血模式’更简单、直接，发展商业是否真的能行?”“以后村里的收益还能保证吗?”在第一次居民代表会议上，周彪听到了许多反对的声音。为了打开大家的心门，他与其他的两委班子成员花了十天时间，以户长会议的形式一一聆听、解释、说明。点点滴滴如春风化雨，融化着村民心里的“坚冰”。渐渐地，百姓们有了更加开放的心态，也对土地“变现”的新模式有了更深的理解。“变化的背后，是大家对美好生活的热盼。现在，他们也开始期待起新大楼建成的那一天。”
眼下，园里湖的这片地块规划指标已基本确定，并已提交柯桥区规划国土联席会议审查。将来，除了即将拔地而起的商业商务一体化综合广场，在开发商的配建助力下，这里还将建起新的邻里中心、农贸市场等，大大提升居民们的获得感、幸福感。与此同时，为了将居委会回购的土地打造成园里湖“二次创业”的新空间，周彪与同事们正在积极地对接、考察投资商，为家乡的新一轮动能培育做好“顶层设计”。
破立之间，孕育新生。据统计，杨汛桥街道今年已上报物业更新项目8个，拟更新面积128.85亩，涉及7个村居，分为拆除重建类、功能改变类、生态修复类、土地整备类和其他更新类等多种类型。接下来，杨汛桥还将通过进一步的摸排，因地制宜，精准施策，科学确定有机更新目标。值得期待的是，当村级老旧工业物业有机更新与新兴产业培育、乡村振兴、美丽城镇、未来社区等要素紧密融合，这些土地的“蝶变”故事，正在续写……
(记者 石慧 徐潇青通讯员 俞瑛 张萌)
