继证监会8月7日发布正式《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》之后，9月4日晚间，上交所、深交所双双发布《公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿》，这意味着近十八年来被反复讨论的金融产品终于呼之欲出。
房地产信托投资基金REITs(Real Estate Investment Trusts)是房地产证券化的重要手段，实质是将标的巨大、现金流优良但流动性较低的资产，转化为标准清晰、普通投资者可购买可交易的流通资产的过程。美国是REITs的发源地。1960年《REITs法案》标志着现代REITs的诞生，准许了中小投资者通过参与REITs投资大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。目前，全球有约近40个国家和地区推出了REITs产品。
韩毓祥对海外REITs进行梳理，认为REITs是美国证券市场重要的组成部分，并且回报率跑赢同期美国多项股指。美国REITs 协会发布的NAREIT指数如下：
REITs指数在1997年大概在1000多点，现在是8000多点，涨幅不亚于股票市场，而波动更小。目前美国各类型REITs物业年资产回报率稳定在7%-12%之间。以1962-2016年为例，其40年REITs产品的年复合回报约为12.12%左右。市场规模方面，目前美国REITs行业总市值超过1万亿美金;超过7000多万居民用其证券账户或者养老金账户投资过REITs产品，超过300个共同基金投资于REITs。
韩毓祥认为REITs的优异表现来自于其“三低一高”的特征。即：低税收，REITs有税收抵扣，避免了重复征税。低波动：整体波动率在股市和债市之间。低相关：REITs和股、债相关性较低，是基金资产配置的重要组成。透明度高：物业独立性强、信息披露透明、经营相对简单。
中国这次公募版基建REITs出台，优先支持6个区域试点，包括京津冀、长三角、粤港澳大湾区三个主要城市带，同时还包括了长江经济带、雄安新区、以及海南。优先支持行业主要是包括交通设施、市政工程、污染治理方面的5类基础设施。鼓励性支持行业则面向新兴技术产业和新兴基础设施，包括信息网络、战略新兴产业集群，以及特色产业园区和高科技产业园区。
对于中国版REITs的市场规模和看好行业，韩毓祥估算：“中国的基建市场规模大约在100万亿-200万亿之间，其中符合政策要求的优质资产大约在10万亿左右。考虑到公募REITs从试点到扩大有个过程，乐观估计前5年中国公募REITs市场有望达到2-3万亿左右规模。其中水务、IDC和产业园区、轨道和高速公路、现代仓储和物流因具备现金流稳定、付费分散、市场化程度较高的特点，成为被市场看好的首选行业。”
从中国金融市场的结构来看，韩毓祥认为我国金融市场整体特征是债务型资产比重较高，权益性资产比重较低，投资刚兑现象较为普遍。“目前贷款规模大约150万亿，债券市场规模108万亿，合在一起超过250万亿人民币。而权益型公募基金+私基金总规模不到10万亿，相比之下规模过小。公募基建REITs上市，预计可以给市场提供2-3万亿权益型证券投资产品”。
韩毓祥认为，弥补权益产品不足的状态，丰富资本市场结构，给全球资金投资中国提供更多可能，是中国公募REITs政策出台的背景。这次试点要求原始权益人占20%，机构投资人占56%，散户占24%。“这种架构，有利于使得散户跟随成熟投资机构一起完成投资，避免盲目投资带来的损失，有利于中国的投资者教育和金融公平。”
