近年来，”以房养老”的全新养老模式受到了老年人群体的极大关注。但假借政策之名，利用老年人对养老的后顾之忧，骗取老年人钱款，甚至攫取老年人房产的骗局也逐年增多。这种新型高发的骗术，不仅会拿走了老人的“钱袋子”还要挪走“安乐窝”。
6月22日北京东城法院根据调研成果，在揭露骗局的同时还给出了“破解之法”。
据东城法院天坛法庭的法官助理姜宁介绍，所谓的养老公司是借“以房养老”之名，行民间借贷之实，许诺给予老年人高额利息，并承诺保本保息，诱骗老年人将房屋抵押给出借人，钱款最终被养老公司侵吞。
当养老公司出现资金链断裂之时，形成借贷资金被养老公司侵吞，老年人房屋抵押于出借人，老年人成为最终的债务人，出借人要求老年人偿还借款并对抵押房屋主张行使抵押权的局面。
法院通过司法调研分析发现，“以房养老”骗局主要有六大特征。
1.针对特定群体往往为法律风险意识低、资产价值高、对于养老服务的刚性需求的老年人群体。
同时，老年人群体也是不法分子眼中的“弱势群体”，不懂法、势单力薄。相对于来说，老年人群体更容易被骗子公司所“摆布”。“以房养老”骗局，可谓是针对老年人群体实施的“精准打击”。
2.以“以房养老”之名，进行虚假宣传。在某“以房养老”非法集资案件中，养老公司在各种宣传材料的显著位置，突出民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等名义，使当事人陷入国家给予大力扶持的假象，同时，骗子公司还设立实体门店，号称养老服务总部，一站式养老服务大厅，给当事人造成实力雄厚，业务合规的假象。
而最新发现的“以房养老”骗局中，除虚假宣传外，养老公司还将所谓的养老服务和养老投资相结合，鼓动当事人抵押房屋，加大贷款金额，将资金投入到“无人售饭机”项目，利用虚假宣传，将其和当事人进行利益捆绑，使当事人愈陷愈深。
3.利益诱导，诱骗当事人订立借款合同。“以房养老”骗局中，当事人的主要诉求在于迫切的养老需要，自身并无借款的意思表示，但为了能够以当事人的房产作为担保，从而获得资金，养老公司往往许诺，给予当事人月利率2%至3%的利息，并且在合同履行的初期，均按约支付高额利息，进行利益诱导，打消当事人对于签订借款合同的顾虑。
并且还会以关联公司为名，为借款合同进行担保，促使当事人更加深信其保本保息承诺，房屋抵押只是“走形式”的说辞。
4.涉及多重法律关系。以防养老骗局，以养老服务为核心，形成服务合同关系;进而引入资金源，与当事人形成借款合同关系;为了借款合同的履行，当事人将房屋抵押，形成抵押合同关系;为了达到不法目的，诱骗当事人签订房屋委托出卖合同、房屋委托过户合同，形成委托合同关系，法律关系更为复杂。
同时，因为养老公司在这其中，只直接和当事人形成养老服务合同关系，使得每一个法律关系，变得更为独立，每一个法律关系,均可以单独进行诉讼，具有极强的隐蔽性，案件审理过程中不易被察觉。
5.引入出借人或名义出借人出借款项。在以房养老骗局中，民间借贷法律关系，是养老公司行骗的重要一环。但该环节中，养老公司不作为借款合同的主体。通常采取引入出借人或由养老公司有关联的人员作为名义出借人作为合同的主体。
诉讼过程中，出借人往往对出借的过程含混不清、出借的细节避重就轻。部分出借人，在全市不同法院，同时发生多起诉讼，虽然可以动摇出借人借贷意思表示的真实性，但在审判实践中，如无公安机关的介入，很难认定出借人是否为养老公司的名义出借人，出借人是否为善意。
6.采用传销手段控制当事人。养老公司抓住了老年人贪图小利的心理，不仅以高额利息为诱导，还利用茶话会、听讲座、郊游、聚餐等方式，不断向老年人灌输以房养老的所谓好处，以至于达到老年人对养老公司彻底的信任，更甚至达到对老年人的精神控制。
在该类案件中，大多数当事人曾表示就是参加了多次所谓的课程，不知何故就参与其中，将房屋进行了抵押。
姜宁指出，合法“以防养老”的开展主体为商业银行或保险机构，两类主体均为国家前置审批许可后才可设立的专门机构。除此以外的“以房养老”项目一概不参与。
若误入其中则需要注意以下几点：第一、可以利用登录工商局网站或利用“企查查”、“天眼查”等软件，查询对方公司的许可经营范围、信用状况，涉诉讼情况、风险等级提示。根据公示的信息情况，判断公司是否为骗子公司;第二，合同一定要审一审。合同名称为借款的：如借款合同、出借合同，一概不予签署;合同中只要涉及偿还借款的，坚决不签;涉及房屋的合同一律不签。第三、身份证件保管好，不要交给骗子公司的员工;第四、面对高额回报，要清醒。(记者 宋霞)
