6月份的第一个周末，热浪骄阳下，在南四环外旧宫桥下凉水河河畔，从早7点到晚7点，络绎不绝的选房人戴着口罩、排队量体温、出示健康码，进入京能电建洺悦湾项目临时搭建的红色大棚，报出自己中意的房号。这是今年截至目前，北京唯一一个拿到了1254套全部房源预售证后首开全推的楼盘。
更让这个周末颇为不同寻常的是，“包括京能电建洺悦湾项目在内，同时开售的4个楼盘的认购金额达到了约100亿元。”和硕机构首席分析师郭毅向《证券日报》记者表示，在这几个项目中，有的楼盘销售价格跟周边二手房呈现全面倒挂现象，有的是开发商以低于市场预期的价格入市，所以认购量很高，有两个项目的数百套房源全部推出当日即售罄。
北京楼市遇“百亿元周末”
“6月4日-5日集中发证的10个住宅项目中，随即在6月份的第一个周末开盘的分别是电建洺悦湾、长安九里、长安云尚等，总货值约280亿元。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，从开发商公开数据看，这些项目较适合刚需客户，如首次置业和首次改善群体，总价区间在400万元-800万元之间，为市场主力供应产品类型。
开发商公布的信息显示，京能电建洺悦湾最终成交617套，去化率近50%，成交金额达到31亿元;长安九里首开240套房源，500多人线上抢房，只用了14分36秒全部售罄，最终成交20.29亿元;长安九里旁边的中海长安云尚，88平方米和115平方米的户型全部卖光，销售金额达到18.5亿元。
“京能电建洺悦湾限价为54715元/平方米，和周边的二手房价格全面倒挂。周边朗润园二期成交价超过了每平米6万元，富力盛悦居则要更贵一些，超过65000元/平方米。”北京中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示，积压的需求在这个时间点爆发了。
据中原地产研究中心数据显示，北京过去几年年度新建住宅销售额网签数据基本在2000亿元左右，2020前5个月合计网签了766亿元，平均到每个月约为150亿元。但这并不意味着北京楼市已经进入上行通道。
“认购房源不排除出现退房现象，不同项目对客户筛选要求不同，因此是否出现退房或者退房量多少都会不同。”在郭毅看来，目前北京市场上在售的很多项目是开发商在地价高位时投资的，入市后在价格上就失去了灵活调整的空间，还有一部分项目对客户定位有偏差或者产品力弱，这类项目都较为尴尬，整体上滞销仍占比较高。
二手房客户或转买新房
“本来是在南城看二手房，看了几套后，中介推给了我一些新盘做备选。”近日一直在看房的李女士(化名)向《证券日报》记者表示，因为首付款不多，中介经纪人提供了一些将于近期开盘的限竞房供选择，在看过几个项目后，“我挺动心的，觉得以我的首付款水平买老旧小区，不如购买新房性价比更高。”
事实上，市场上如同李女士一样，本来打算买二手房后又转而看新房的购房者大有人在。“接近90平方米的新建住宅供应量，将有7000套。”张大伟向《证券日报》记者表示，5月份，北京楼市二手房全面升温，一举成交网签16125套创年内新高。背后原因一是西城区学区房新政带来的末班车效应;二是5月新建住宅供应较少，前期挤压需求在二手房领域释放。
“现在看，随着优质新盘集中入市，会稀释二手房交易量。6月首周，二手房成交量比5月同期明显下调，二手房市场有高位回落的迹象。”张大伟强调。
“总体来看，5月份供应和成交量仍然保持理性水平，并未出现疫后的补偿性上涨。”潘浩表示，在无明显利好政策和新增需求的情况下，市场总体需求量相对稳定，但随着低总价或性价比高的产品入市，会激发部分刚需和改善客户进场。
“在改善需求方面，此前拿高价地的开发商想快点上市，半年业绩压顶，现金流回正是最核心的指标。”某不愿具名人士向《证券日报》记者直言，但这一波疫情将减缓北京新房市场成交速度，开发商面临的压力更大了。(记者王丽新)
