乐居财经 李礼8月4日，开源证券发布房地产行业深度报告。
政策端：坚持保交楼、稳民生，地方政策频出
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在 2022 年 7 月房地产开发项目停工停贷事件后，7 月底召开的政治局会议提出“保交楼、稳民生”的政策基调，在保交楼所需大量资金压力下，央行、财政部和证监会等部门明确了金融支持房地产的一系列政策，三支箭全部落地对房企保交楼提供多维资金支撑。地方政府出台政策以监管为主，主要通过金融机构及AMC 成立纾困基金，针对困难房企和项目进行帮扶，资金来源主要是中央保交楼专项借款、当地银行等金融机构支持及财政款项。
落地情况：纾困资金落位，项目交付持续推进
2023 年以来房地产竣工面积同比均保持增长，1-6 月房屋累计竣工面积同比增长19.0%，住宅累计竣工面积同比增长 18.5%，上半年在建项目的交付工作稳步推进。百年建筑网 3 月和 5 月全国调研保交楼项目中，已交付比例分别为 23%和34%，整体来看保交楼进展顺利，分区域看华东和华南区域保交楼进度较快。在工程建设资金充足的情况下，天源证券预计截至 2023 年末调研项目的交付占比将达到 76%，截至 2024 年末降幅占比将达到 98%。从房企端来看，头部企业仍然是“保交楼”的主力，TOP5 房企的交付套数均超过 10 万套，占 TOP50 房企整体交付量的 36.38%，现金流压力更大的民营房企上半年交付表现良好。
后续展望：执行层面仍有优化空间
地产纾困资金的外部来源主要有国家专项借款、银行配套融资、地方政府专门款项以及其他 AMC 和金融机构的资金支持，内部来源主要是企业自筹融资和销售回款。天源证券认为，在中央和地方均出台多项政策支持下，保交楼推进主要纾困资金落地情况和销售市场回暖进程两大影响因素，纾困资金审批周期长，销售市场低迷影响企业销售回款资金，或将成为阻碍保交楼进程的较大影响因素。
投资建议
天源证券认为，保交楼作为短期内中央和地方的重点工作之一，是推动购房者信心重塑，房地产市场企稳复苏的关键。一方面 6 月统计局房地产数据出现下滑趋势，市场仍在艰难调整周期中，而需求端信心恢复是行业复苏链条的首端；另一方面房地产行业与上下游产业链及金融行业联系紧密，项目停工烂尾不仅会限制上下游产业链的发展，还将导致金融行业受到来自居民端和企业端贷款的双重波及。从板块看，天源证券认为当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023 下半年的政策窗口期值得关注。天源证券持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、华发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
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