作者：子非鱼
01
一周时间里，连续三次出招，纾解楼市压力，昔日 " 楼市四小龙 " 之南京，到底有多着急？
根据时代财经报道，南京又下调房贷利率了。
当前，南京主要银行首套房贷利率基本在 5.2%-5.4% 之间。与 2 月、4 月初的 5.5%-5.9%、5.2%-5.6% 相比又进一步下调。放款时间也在不断提速，最快一周就可放款。
而在降房贷利率之前：
4 月 12 日，南京市溧水区、六合区调整限购政策，向外地户籍购房者开放了可购一套房的资格。
4 月 14 日，南京放松商品房预售款监管，最高可拨付 60% 监管资金。要知道，去年因为要防范楼盘烂尾，防范房企抽调资金，很多省市都加强了预售资金监管，甚至在国家层面上都发布了明确文件。
南京此举，明显是逆势行为。
降利率、放开六合区、溧水区的限购，是为了增加购房需求。放松预售款监管，则是给困难房企适当减轻资金压力。三个动作，都是为了托底楼市。
但如此火急火燎，迫不及待，一周连发三道救市令，且力度还不小，尤其是放开溧水区和六合区的限购，以及放松预售监管，动作力度非常大，显然南京有点着急了。
也不由得南京不着急，南京楼市当下面临的局面是，成交量低迷，库存积压，二手房挂牌量超 10 万套，炒房客大量挂牌套现等。
02
根据南京网上房地产数据显示，截至 3 月 31 日，南京一季度新房认购 5731 套、成交 21129 套，与去年一季度（认购 10098 套、成交 30052 套）相比，认购量下跌了 43.2%、近乎腰斩，成交量也下跌了 30%。
低迷的成交量不断推高南京的新房库存，根据南京房地产信息网数据显示，截至 4 月 15 日，南京全市住宅新房可售套数达 75547 套，创下历史新高。
从去化周期来看，南京市目前整体去化周期为 9 个月左右，不算高。
但分板块来看，六合、溧水和高淳三个外围区的去化周期非常长，在 71 至 97 周之间，也即 17 个月至 25 个月之间，这一去化周期远超住建部划定的 12 个月安全警戒线。
这也是南京为何着急放开六合区、溧水区限购的原因。很多人疑惑，为何不放开高淳区，高淳区去化周期比六合、溧水还要高。
原因在于，高淳区限购政策本就不严厉，外地人无房，本就可以买一套。六合、溧水放开限购，也只是向高淳区看齐了而已。
二手房方面，3 月份南京二手房只成交 5947 套，对比 2 月的 4037 套，上涨了 47.3%，但是对比去年 3 月 11574 套的成交量，直接下跌 48.6%，堪称腰斩。
疫情仍未结束，这也意味着，在流动性限制之下，成交量依旧难以有起色。
在这种背景下，原本就高企的二手房挂牌量，有可能会继续增加，会有更多炒房客受不了，挂牌套现。
3 月份时，本号根据链家网梳理的各主要城市二手房挂牌量数据显示，南京二手房挂牌量为 118719 套。
制图：城市财经；数据：链家网、媒体公开数据等
而根据贝壳找房最新数据显示，南京二手房挂牌量 110195 套，尽管相较于 3 月份略有减少，但仍在 11 万套以上，挂牌量仍在高位。
当然，挂牌数量多寡，并不能直接说明一个城市的二手房更危险，还要与人口规模相结合起来。
换句话说，人均二手房挂牌量，更能真实反映一个城市的二手房挂牌高低。
不幸的是，这一数据，南京排名更加靠前，南京人均二手房挂牌量高达 127.4 套 / 万人，位居主要城市第 4 位。
制图：城市财经
如此多的二手房挂牌量，只能说明一个问题，此前入局的炒房客，开始扛不住了，想要快速套现脱身。
毕竟，对于炒房这个行业来说，房价只有快速上涨才能获利，慢涨、滞涨甚至下滑，他们都会得不偿失。
南京的新房与二手房价格，横盘很久了，去年三四季度，更是有很多开发商打折促销，很多业主降价挂牌。
曾经傲娇的江北新区板块，很多楼盘都提出了八成首付才能购买，现在纷纷降到了底线三成首付。
没有了傲娇底气。
03
客观来说，作为长三角核心城市的南京，楼市风险并不大，房价也不可能出现大面积下滑。
第一，南京有经济底气。自从 2020 年南京跻身内地 GDP 十强阵容之后，位置非常稳固。
第二，南京的人口还在增加，尽管增加得不多。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
第三，尽管六合区、溧水区、高淳区的去化周期在 17 个月至 25 个月之间，但南京市整体新房去化周期只有 9 个月，这只能说明南京市市区的去化周期比较短，去化压力整体不大。
这三点是南京市房价稳定的基础。
当然，不会大面积下滑，更不可能出现大幅上涨。目前全国楼市整体市场信心低迷，更为关键的是，疫情持续影响下，民众的购买力在下降。国家统计局公布的数据显示，3 月份社消负增长了。
此外，全国经济增长压力仍比较大，最关键的是，失业率不断走高。3 月份全国失业率为 5.8%，比预期 5.5% 多出了 0.3 个百分点。
分城市来看，31 个大城市失业率从 2021 下半年开始，就不断拉升，直到现在，失业率高出全国平均数据。
宏观上是数据，微观上是多少家庭的悲欢离合。
在民众的收入存在较大不确定性，包括南京在内的很多中心城市，各种救市操作都是徒劳，不会根本上解决当前低迷的成交量。
因此，接下来的短期内，南京市无论市区还是郊区，成交量可能会略有上升，但不会改变低迷的本质。至于房价方面，市区会坚挺，六合、溧水、高淳有可能会继续下行。
合作联系：东方地产dichan@em.eastday.com
