虎年春节，三四线城市翘首以盼的“返乡置业潮”爽约了，也让人们把目光更多地放到了一二线城市。但有了“就地过年”政策加持的一二线城市，同样也是几家欢喜几家愁。
与走热的上海北京形成鲜明对比的是，深圳楼市“春节几乎零成交”，经历了什么？
“零成交”的春节
深圳二手房中介杨光(化名)所在的门店门口，还贴着横批为“一帆风顺”的对联。但店里曾和杨光在这“同一条船上”的几十名同事，只剩了不到十个人。
在这并不一帆风顺的一年，杨光亲眼见证了深圳楼市的一路跌宕。
作为本地人，杨光这个春节没打算休假，但整个假期他也只带看了一组客户，看房总共看了不到五分钟。
“我不想休假，楼市却‘休假’了。”杨光有些无奈。深圳市房地产中介协会统计的数据显示，春节期间(1月31日-2月6日)，深圳市新房与二手房成交量(完成产权过户)分别为0套和1套，“零成交”的业绩让业内外大跌眼镜。
这一消息早就在杨光的朋友圈“刷爆了”。杨光说，有北京公司同事1月份开了300多套合同，而“一无所获”却是自己和深圳同事们的春节工作总结。
中指研究院公布的2022年春节周新房成交情况显示，春节期间深圳新建商品住宅累计成交0.94万平方米，除个别网红盘以外，多数楼盘去化都不理想。
虽然新房的观望情绪仍然较重，但杨光表示，“做新房的同事们还是比我们稍好些，毕竟价格相对便宜且贷款方便，春节期间也做了很多新盘九几折、推特价房源、买房送家电等的活动。”
跌至“零度”的春节，只是深圳二手房市场2021年一整年的缩影。深圳市房地产信息平台显示，2021年深圳二手住宅共成交40699套，同比减少57.3%，创下近15年的新低；2022年1月二手住宅更是只成交了1557套，同比大跌75.04%，为近十年来最低值。
“转行送外卖的、开饭馆的、卖二手车的同事不在少数。有些还在坚持的，为了赚钱养家，做代驾到凌晨一两点，上午八九点再到店里来上班。”杨光说，之前生意好的时候，每年能有三十多万元的收入，现在加上兼职每个月最多也就四五千元。
“二手房指导价”的执行力度
作为全国首个推行二手房指导价的城市，深圳该政策如今实施刚好满一周年。业内普遍认为，从政策调控的效果来看，这一政策可以说让2021年成为了深圳楼市具有分水岭意义的一年。
“一年多之前，刚刚接到二手房指导价的消息的时候，我们其实没太当回事儿。二手房业主的群体又大又分散，怎么能管得过来呢？”杨光回忆道，但随之而来的中介机构强制下架房源报价、银行按照房屋指导价放款，让他体会到了政策的执行力度。
“跌得最厉害的，除了房价虚高的豪宅，就是行情的领头羊学区房。”杨光表示，深圳学区房的“天花板”百花片区和八卦岭片区，很多下跌都以百万元为单位，比指导价还低一两万元还流拍的房子也不少。
“我有客户在2020年入手了学区房，两年不到亏出去200多万元，问我接下来要怎么办。我说这真的没办法，常规商品房房价还有修复机会，学区房失去学区资源的保护后，价值只会加速消逝。”杨光说。
这个客户并不是个例。深圳楼市的变动让无数炒房客折戟沙场，也有越来越多的房源成交接近参考价，调控初衷得以彰显。
乐有家研究中心测算发现，2021年7月以前，成交价与参考价偏差值在10%以内的成交单占比不到2成，20%以上的成交单占到6成以上；8月开始，偏差值10%以内的房源占比显著提升，10月对比9月更是直接提升了14个百分点，可见越来越多的成交房源价格接近参考价。
值得注意的是，在二手房指导发布之际，深圳住建局有关负责人曾表示，二手房指导价原则上一年发布一次，市场波动大时也可能会半年发布一次。
截至目前，2022年的二手房参考价仍未发生调整。
“如果按真实价格的变动下调参考价，会带来市场预期不稳、买家更加谨慎的结果；如果上调参考价格，不太符合目前的市场运行态势，而且可能会传达托底和救市的信号。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如此解释重新制定二手房参考价的两难困境。
“在调整和跌落的过程中，慢慢让买房者的居住需求大于投资需求，买房者也不再是炒房客而是以房换房的业主，这样的楼市才最稳定。”从小在深圳长大的杨光，也相信着这座城市的韧性。
中指研究院发布的数据显示，年后首周(2月7日-2月13日)楼市整体成交上行，同比转降为升。其中，深圳升幅较大，约为226.5%。
“当下深圳楼市的困境，是为过去野蛮生长而买单。”李宇嘉认为，再过几个月，深圳楼市会有起色，但回不到过去了。
