（文/解红娟 编辑/马友友）因无法利用惯常融资管道，禹洲计划对2022年到期的两笔优先票据开始交换要约，如今已获绝大多数交换票据持有人的支持。
1月20日，禹洲集团在港交所公告，在交换届满期限，4.77亿美元的美元票据已根据交换要约有效进行了交换，占交换票据本金总额5.8亿美元的82.0%，高比例通过美元债展期协议。
禹洲集团方面表示，此次债务管理取得成功，使本公司能够有效地延长相当一部分离岸债务的到期期限，并避免发生征求同意票据项下与交换票据支付相关的提前到期和法院判决违约事件。
房地产整体销售低迷
禹洲集团成立于1994年，于2004年启动全国拓展战略，目前已形成长三角、环渤海、粤港澳大湾区华中、海西、西南六大城市群，进驻北京、上海、香港、厦门、福州、苏州、合肥、深圳、重庆、成都等39个城市。
截至2021年6月30日，禹洲集团总土地储备为2200万平方米，一二线及准二线城市占90%以上，平均楼面价6854元/平方米。由于可售货值区域结构较好，2021年上半年，禹洲集团完成合约销售额527.1亿元，较2020年同期上升23%，合约销售面积260.9万方，同比上升9%。
但自2021年中起，中国住宅物业销售明显放缓，住宅单位的销售价格亦大幅下降，原对完成全年业绩信心满满的禹洲集团失约年度目标。2021年全年，禹洲集团实现累计销售金额为1050.19亿元，较2020年全年合约销售额略有微增，但仅完成全年目标1100亿元的95.47%。
对于失约年度目标，禹洲集团认为与市场大环境有关。“与2020年同期相比，公司录得累积已售建筑面积大幅减少了15.5%，其反映房地产市场恶化。市场低迷也严重妨碍本公司变现存货或处置任何重大投资物业以产生充足的现金，及时偿还债务和维持营运造。”
事实上，受大环境影响，房企整体销售目标完成率并不理想。中房网数据显示，2021年典型房企销售目标完成率整体超过九成，但这一指标明显低于最近三年104.02%的同期水平。
此外，据其不完全统计测算，2021年典型房企销售目标完成率均值为91.18%，低于禹洲集团的95.47%。
同时，房地产开发商从境内外银行和境外资本市场获取外部融资开始遭遇困难。流动性压力下，禹洲集团将旗下以住宅服务管理为主的禹洲物业服务全部已发行股本转让给华润万象生活，出售物业子公司得到的10.6亿元回款用于偿还其美元债交换要约后的新债赎回。
不过，在当前市况下，执行这些措施相当困难、十分费时。禹洲集团坦言，“尽管本公司致力履行到期的偿付义务，但本公司可能持续受压，无法实现充足现金流量全面履行未来到期义务。”
受上述因素影响，禹洲集团决定进行债务展期，减轻公司现金流的压力并管理公司的违约风险。
通过美元债展期协议
事实上，禹洲集团是内房企业里为数不多没有商票、内部理财或其他财富产品的公司。
据一位接近禹洲集团的知情人士透露，2021年12月禹洲集团已提前一周将一笔与其相关的供应链ABS的本息全额打款转入债券结算兑付的指定代理银行账户。该供应链ABS的本金为人民币5.9亿元，到期日为2021年12月15日，是禹洲现存唯一的一笔供应链ABS。
从目前看，禹洲集团的主要债务压力来自于境外美元债务。为减少境外债务交叉违约风险，1月12日晚间，禹洲集团发布公告称，将对2022年到期的6.00%优先票据和2022年到期的8.625%优先票据开始交换要约，未偿金额分别为3.4亿美元和2.42亿美元。交换要约于2022年1月12日开始并于2022年1月19日(伦敦时间下午四时正)届满。
作为回报，按每1000美元的本金额计算，禹洲集团以现金偿还之本金额50美元，现金激励额10美元，及新票据本金总额950美元。完成交换后，新票据将按年利率7.8125%计息，于2023年1月21日到期。
与此同时，禹洲集团征求同意另外12支票据交换要约，每1000美元本金额的同意费为2.5美元，累计涉及未偿还本金约49.16亿美元。其中，2022年至2027年，禹洲集团计划交换要约的到期美元债务分别是2.15亿美元、13.29亿美元、9.97亿美元、8.86亿美元、9.32亿美元和5.57亿元。
1月20日，禹洲集团发布公告称，“目前已成功获得绝大多数交换票据持有人的支持及所有征求同意票据所需取得的必要同意。”计划于2022年1月21日签署补充债券契约，使拟议修订及豁免生效。
换句话说，剩下的12支美元票据交换要约通过、展期有望。
有关剩余交换票据的进展，禹洲集团方面表示，有多位交换票据持有人向本公司表达了其参与交换的意愿，但因交换期限较短造成困难，未能及时提交指令。为了满足这些持有人的需求，本公司拟于2022年1月26日左右，以交换要约实质相同的条款，对剩余交换票据再次提出交换要约。
“绝大多数持有人的迅速回应与积极参与证明了持有人对公司的信心。”禹洲集团表示，本次交换要约以及同意征求的成功实施将使本公司得以延长债务期限，并增强债务管理能力。本公司计划与其他债权人积极协商，争取于合理时间内达成共识，以友好方式解决本公司的流动性问题。同时，本公司将继续优先稳定营运，以维持合约销售及现金流。
知名地产分析师严跃进表示，类似债务处置方式，受到了票据持有人的支持，也说明债务方面的矛盾得到了化解。至少这也说明，企业需要灵活应对此类债务问题，形成利益的公约数，进而促进此类问题更好解决。
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