近期，房地产市场的快速降温备受关注。
国家统计局数据显示，10月，新房价格延续了9月的下跌趋势，70个大中城市中超七成城市的新房价格环比下跌；二手房价格更是自8月起连跌三个月，70城中超九成城市的二手房价环比下跌。
仅仅几个月时间，房价上涨和下跌城市数量完全对调，核心城市房价的全线下跌更是已多年未现，甚至二十余个城市发布了房价“限跌令”。
楼市为何快速降温？2021年房价出现“倒V型”走势后，未来楼市会怎么样？2022年，房价会继续下降还是转为上涨？近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华接受中新网“中国新观察”栏目专访进行了解读。
访谈实录摘编如下：
中新网：2021年楼市先是不断升温，随后近两个月出现明显降温，70城房价环比数据也出现了先涨后跌的情形。为何会出现这样情况？若您对2021年的住房市场进行一个总结，您会如何评价？
邹琳华：楼市最近几个月的降温有两方面的因素。
一是市场升温过快之后，短期内有调整的需要。升温(部分)是因为疫情过后，相关的调控政策没有及时跟进，经济剌激政策对房地产市场也起到了一定的剌激作用。当然这个效应是不可持续的，随后的降温也是可以预期的。
二是下半年房地产市场调控政策，特别是金融政策的跟进，对于抑制住房投资投机有很大的效果。随着住房信贷申请周期拉长，交易频率也随之显著下降，这对于市场有显著的降温作用。
总体来讲，房地产市场在2021年呈现出“先扬后抑，先涨后跌，稳中有降”的态势。虽然有些(房地产)企业出现了阶段性经营困难，但目前房地产业总体尚在合理、风险可控的运行区间之内。
中新网：对于当前楼市的降温，您怎么看？一二三线城市的楼市分别出现哪些特征？
邹琳华：房地产作为周期性行业，不会只涨不跌，也不会只跌不涨。涨跌都是正常的市场现象，应该用正常的市场眼光看待。没有必要过度悲观或乐观，这都是不理性的，也不符合中国的客观现实。
楼市适度的降温有利于市场平稳、健康运行。调控政策也应该保持一定的定力。最近三个月，一二三四线城市都有所降温。相对来讲，一、四线城市跌得较少，二、三线城市跌得相对多一点，说明一线城市和四线城市的楼市基本面要好于二、三线城市，也反映了中国城市化和人口流动的基本格局。一线城市是因为大城化的趋势，四线城市则主要是因为就地城市化带来的刚性需求。
中新网：按照过去的经验，一般楼市的降温会持续多长时间？展望2022年，您对于房价走势和楼市总体走向怎么看？
邹琳华：按过去的经验来看，中国楼市主要呈现脉冲性上涨的态势。这个态势里，小周期大概在5-6年，其中上涨时间1-2年，调整或平稳的时间3-4年。但就目前来看，中国楼市已经进入大分化时代，讲整体的涨跌已经没有太大意义。
对于2022年来讲，市场总体应该是平稳的，整体大涨或大跌的概率都非常小，因为市场体量巨大且区域发展不平衡，所以不会出现大涨大跌。而且政府可以及时跟进调控，也可以控制住市场的异常波动。当然也不排除局部出现一些个别异常涨跌(的情况)。
中新网：我们看到，目前已有二十多个城市发布了房价“限跌令”，尤以三四线城市为主。在“房住不炒”的总基调下，要维护房地产市场平稳健康发展，您有哪些对策建议？
邹琳华：一是要坚持“房住不炒”，继续抑制住房投资投机，保持政策的连续性和稳定性，避免人为形成政策性波动，促进市场预期的稳定。二是以市场平稳为目标，根据市场形势的变化，及时适度地预调和微调。三是加强对市场异常波动风险，特别是区域协同波动风险的监测防范。四是加强政策在执行过程中的平顺性，降低政策性市场波动。五是完善基础性制度与市场监管制度，比如强化预售资金监管，保证消费者基本权益。六是根据市场形势变化，及时清理不科学、不合时宜的一些临时性政策，比如一些临时性限价政策，避免将短期政策长期化使用。
中新网：当下，保障性租赁住房等领域的发展备受关注。2022年，在“住有所居”目标指导下，住房市场有哪些关键领域需要重点突破？
邹琳华：一是完善调控政策，提升政策从制订到执行层面的平滑性，促进市场平稳，防范市场风险。二是继续发展租房市场，促进租购房同权，实现租购并举。三是利用好保障性租赁住房的政策支持，盘活存量土地资源，大力增加保障性租赁住房供给。四是促进住房用地供给的改革，增加土地供给渠道。五是推进老旧小区改造，不断改善居民家庭的居住条件。
