人口问题对中国经济、对于房地产是一个长期的变量，现在我们人口处在转折点，需要了解一下人口，特别是七普(第七次人口普查，下同)后的数据，对于房地产行业以为意味着什么，应该从一个更大趋势来思考人口问题。
对人口的评价，有两个观点。
第一是马尔萨斯陷阱，他提出，如果生活资料按算术级数增加，而人口是按几何级数增长。在马尔萨斯时代前，人类历史反复证明了马尔萨斯的正确性，人口如果是快变量，耕地是慢变量，早晚跳入马尔萨斯陷阱，不是战争就是死亡，最后恢复到再平衡。
第二，近代大家发现马尔萨斯错了，人口快速增长，刘易斯提出新的理论，当城市发展到一定程度后，农村劳动力无限供给会在某一个点消失，出现刘易斯拐点，过了拐点后，人口会从过剩变成不足。
我们把两个理论合提出一个新的假说，将比较具体的观察抽象成一个由资本和劳动力构成的新框架，这两个关系是什么?实际是任何一个指标的多余是以另外一个指标不足来定义的结果。
一
按照简单的公式，可以发现人口和资本存在镜像关系，人口多，资本少，人口不是按自身多少决定，而是按资本的相对比例决定。人口少、资本多，人口一定会过剩。
人口和资本的增速差很重要。如果人口增速快过资本增速，一定是马尔萨斯陷阱;如果资本增速快过资本增速，最后进入刘易斯拐点。
人口多寡不是单独决定的，不是说人多就是过剩，人少了就不足，而是人口和资本的相对关系决定了人口不足还是剩余，是对方定义的，决定了经济的人口从长期来讲是过剩还是不足。
中国历史上，清朝两三亿人，我们觉得人口多，到现在说人口不足，这是为什么。
历史上中国的资本就是耕地，基本是固定的，假设耕地数量是恒定或者增加很慢，如果人口高速增长，会导致人均资本下降，人越多，人均资本就越少，这个时候的行为是什么?
资本是一定的，家庭成员越多，在资本中的占比会保持甚至会上升;如果家里生的人少了，总资本不变，你的家庭份额就会下降，家族生存会下降。
这种情况下，人口更倾向多生，如果不生，就是给别人让出耕地，让出资本，让出空间。
如果资本增加快于劳动增加，这个时候人均资本是上升的，家庭成员减少，人均资本占有会增加。
因为资本是上升的，所以会依靠资本来解决家庭“保险”，比如，以前都是儿子养老人，现在不需要了，只要有资本，养老金比儿子可靠，他毕业后不知道去哪了，会倾向少依赖人口，多依赖资本。
因此，可以得出一个结论，劳动过剩的时候，人口会增加;资本要过剩的时候，人口会减少。
为什么经济增长一定要保8，保不住8就解决不了这么多人就业，长期以来我们的资本是不足的，一直处在人口增长快过资本增长阶段，必须飞速发展创业、就业。这种情况下必须是这种选择，没有其他选择。
改革开放后，我们出现了刘易斯拐点，这个拐点是怎么出现的，是资本快速增加，速度超过了人口增长速度。
二
中国历史上一直缺少资本，什么时候突然增加了，这就回到土地财政，实际是土地金融。
2004年8月31日开始，所有建设用地都需要招拍挂，地方政府土地收入急剧上升。资本从几百亿、几千亿到上万亿，去年是8万多亿，这是巨大的资本。
不要以为土地收入是主要资本创造工具，因为土地价值在上升，给没有交易的土地以及附着上的住房带来很高估值，这些估值体现在金融系统中，作为抵押品衍生出巨大的资本，创造出巨大的债务。大家知道债务就是资本，创造出海量的货币。
还有一个比较有意思的，劳动力价格和资本价格的比值越高，证明了资本越便宜、劳动力越贵。中国的劳动力一直很便宜，2004年前后劳动力的价格是没有太大的变化，2004年813大限后，为什么2005年这个比值突然变得很高，唯一解释就是这个时候开始资本增加了，资本变得非常便宜，不同一般的便宜。
蔡昉提出来2004年是中国的刘易斯拐点，当时我们没有感觉出来，中国资本增长速度有史以来第一次超过了人口增长。
刘易斯拐点，前面几个是东亚国家的人口出生率，东亚是韩国出生率最低，中国紧随其后，日本比我们强。不要看日本老龄化，其实比我们能生。
可以得出一个结论，2004年前，计划生育是不得已的选择，你没有计划生育，人口超过资本增长的速度会更快，会更快地达到马尔萨斯陷阱，很快会看到第二第三个自然灾害。这是(计划生育)功不可没的，给我们赢得了时间。
2004年以后还坚持计划生育就错了，因为我国的资本创造能力大幅度上升，甚至超过了现在的发达国家，这个时候人口一定减少，家庭倾向少生，劳动力不足，这是为什么2004年是刘易斯拐点。
内卷的原因很清楚，回到刚才推理，如果现在取消计划生育有没有用?家庭成员的减少，会增加人均资本占有，有足够资本，社会能力比较强。所以，即使是取消了计划生育也不生孩子，因为这个动力没有了。
现在真正要解决的问题是什么，原来之所以生孩子，因为小孩和你的现金流直接相关，你们家里多一个孩子就多挣一份工资;现在我们就必须和资本挂钩，怎么和资本挂钩，生了孩子社保不一样，养老金不一样，不生孩子就没有保障房，结婚再分房。
一定要把这些东西和生育率结合在一起，才会给市场信号，还是得生，如果不生，资本的份额会下降，比生孩子人的资本份额在总资本增长中会下降，必须创造出这样的机制，人才会多生，因为生孩子变得有意义。
三
城市人口的对策是什么?传统的城市规划，人口增长是自变量，没有什么东西可以规划的，城市规划是一个数，只要猜准了这个数，变成城市用地面积，变成城市用水量，可以作出城市的基础设施配套，城市规划跟着变就行了。
但是到了今天，城市规划仅在数量上思考人口已经不足了。在新的时代，城市人口本质对城市竞争力而言，不仅仅是多还是少，结构更重要。
开发商要投资一个城市的时候，不能光看城市人口增加还是减少，这还是很重要的指标，但更重要关注人口比例。
人口结构决定了城市经济的可持续性。人口是什么样的结构，得把人口分解成对财政有贡献的人口。简单地说，这个人是纳税的人还是消耗税收的人，如果人口失衡达到了拐点，经济就不可持续，城市财政缺口只能靠借钱弥补，或者转移其他人的养老金填补空白。
过了这个关口，城市会进入到收缩状态，收缩状态的城市不要投资，非常难救，就像人得了癌症一样。
所以说人口结构非常重要，什么是最优的人口结构，就是所有人口中，纳税人口的比重越高越好，城市里不管年龄大小，如果年龄大不是领养老金，是交养老金的，也是正人口。
做城市规划要先区分人，不要按年龄和规模分，要分纳税人口，什么时候开始纳税，什么时候领养老金、不纳税了，这部分人口要单独统计。
第一种是纳税人口，第二种是非纳税人口，第三种是消耗税的人口，有了三种不同人口区分后，才能给城市制定不同的人口规划。
我们要鼓励晚退休，人的寿命一直在延长，如果工作时间不变，财政费用是增加的。即使是税多了，因为寿命更长了，领的养老金更多了，城市财政会恶化。
我们应该鼓励早就业，农民工16岁就干活了，干到60岁，一个博士生，30岁、40岁还不毕业，也干到60岁，这是非常不公平的。
哪年毕业，从开始纳税算起，应该接着干40年，40岁拿到博士开始纳税，就得干到80岁;如果15岁开始干活，可以55岁退休，这样才公平。
而且晚退休的人，比如说干40年了，但是又找了一个私活，大学老师不当了，到设计院干活，还是继续纳税，假设纳到70岁，领取的养老金不能和60岁一个档次。
城市做政策的时候，要尽量吸引就业人口，不要吸引耗税人口、不纳税的人口。比如三亚弄了一大堆老人养老，没有税收，没有贡献，看上去人口净增加了，长远来看未必是好事。房地产卖了赚一次钱，但是税收没有增加，对财政是不可持续的。
最后一个结论，人口是经济的慢变量，会过很长时候才会发酵，一旦发现有问题的时候，改是来不及的。计划生育政策应该2004年就改，计划还是应该有，从限制人口改成鼓励人口增长。
但是现在动作太慢，还在争论。从2004年到2014年应该看明白，赶快转了，2014年前后已经出现用工荒。
中国土地财政融资的能力是全世界没有的，我们一定要把冲击力影响考虑进去，几千年的资本不足，十年内变得人口过剩。资本增长是非常突然的变量，现在一定要抓住关键变量。
