平台卖的REITs是场内的还是场外的?”
“我好像走场外认购了，怎么办?”
“场内怎么买不了REITs?”
……
首批公募REITs开售第一天，天天基金网的讨论区在热议诸如此类的问题。
5月31日下午，博时蛇口产园REITs(180101)、富国首创水务REIT(508006)便传出提前结束募集的消息;5月31日晚间，富国基金发布提前结束基金募集公告暨公众投资者末日比例配售公告，6月1日凌晨，博时也发布提前结束募集的公告。
6月2日、3日，沪深交易所发布9只基础设施公募REITs认购申请确认比例，首批公募REITs产品分别为浙江杭徽(508001)、首钢绿能(180801)、张江REIT(508000)、普洛斯(508056)、东吴苏园(508027)、首创水务(508006)、盐港 REIT(180301)、蛇口产园(180101)、广州广河(180201)，合计募集金额超300亿元，均“一日售罄”。其中首钢绿能、蛇口产园、首创水务、东吴苏园、普洛斯、广州广河由于公众投资者有效认购倍数较高，且网下投资者认购数量高于网下最低发售量，最终启动了回拨机制，回拨份额分别为200万份、450万份、915.73万份、1200万份、1800万份、4200万份。
具体来看，9只基础设施公募RE-ITs公众认购最终配售比例分别为首创水务2.41%、浙江杭徽3.68%、张江RE-IT4.26%、普洛斯10.04%、东吴苏园12.30%、首钢绿能1.759%、蛇口产园2.39%、盐港REIT8.80%、广州广河10.80%。由数据可以看出，首钢绿能的配售比例最低，1.76%的数字刷新公募历史配售比新低。
短时间内实现超募
“短时内实现超募，说明线下和网上投资者的关注度和热情很高。基础设施公募REITs具有低门槛、收益长期化、分红稳定性等优势，以及其他常见投资品种的相关性较低、投资组合风险分散度较高的特点，这体现了基础设施公募REITs的投资价值。”华兴证券首席策略分析师庞溟在接受经济观察报采访时表示。
庞溟表示，一般而言，公募行业新产品种类的首发都会带来较高的关注度和超募概率，FOF、养老目标基金、战略配售基金、恒生科技指数基金的发行经验都显示出首批产品通常募集规模较大、超额认购倍数较高。
天相投顾高级基金研究员杨佳星认为，基础设施公募REITs产品超募主要有两方面原因：其一，投资者对于新产品有试水的心理，同时由于公募RE-ITs是一款偏向于固定收益属性的产品，减小了投资者试水的风险，所以市场热度非常高;其二，无论从监管层面还是从基金公司层面，第一批产品都是拿相对比较优质的标的做的产品，所以投资者的投资热情较高。“此前，从机构投资者网下认购获得几倍的超额认购可以看出，这批产品的质量比较高。如果没赶上今天认购，只能等待上市后场内购买，有一定概率可能会在场内溢价，所以不排除有部分投机的投资者希望通过认购后在场内寻求溢价卖出的套利交易操作。”杨佳星说。
不过，亦有公募基金人士指出，半日超募也和基础设施公募REITs针对公众投资者的比例不高有关系。根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计约20亿元左右(回拨前)，其中广州广河REITs面向公众投资者的销售金额最多，也仅为4.6亿元。
警惕风险
事实上，公募REITs认购火热背后，也存在部分公众投资者了解片面、盲目跟投等问题。例如，不知道在何处认购、场内认购于场外认购的区别、REITs的资金投向与收益来源、9只产品的异同、公募REITs的风险等问题尚不明晰。
北京某公募人士表示，公募REITs的折溢价问题值得关注，REITs基金无法按照净值赎回，因为基金的净值都是根据财务模型评估结果，因此二级市场交易价格对比净值可能存在折溢价。此外，税收与流动性问题亦值得关注。
深交所亦提示投资者，一般来说，基础设施公募REITs具有良好的风险特征，但不排除产品上市后二级市场价格出现一定波动的可能性。建议投资者理性看待基础设施公募REITs产品的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
此外，庞溟建议投资者应关注基金的基本面、项目质量、基金公司管理和治理水平这四个方面。
最后，针对投资者疑惑的基础设施公募REITs的场内认购与场外认购问题，公募REITs是“公募基金+资产支持证券计划”的产品结构，与发达国家、地区的REITs结构有所不同。公募REITs采取封闭式运作，在基金封闭期间或存续期间不可进行申购赎回，场外认购通过基金公司直销平台、银行、互联网等第三方基金销售机构认购，场内认购通常通过证券公司的证券账户认购。场外认购的后续可通过转托管将份额在场内卖出。具体流程按照中国结算基础设施相关业务规则办理。
