4月房价，出现罕见同比下跌!国家统计局日前公布的最新数据显示，2022年4月份，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。
77个月来新房价格首现同比下跌
“4月份商品住宅销售价格同比继续走低”，国家统计局解读4月份商品住宅销售价格变动情况时如是指出。这也是77个月以来首次新房价格出现同比下跌。“2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，可以说是房价出现拐点，信号意义很强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这说明房地产市场面临较大的下行压力。
市场交易的下降带来了价格下跌压力。国家统计局数据显示，1-4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%;其中，住宅销售额下降32.2%。
对于销售走弱的原因，贝壳研究院首席市场分析师许小乐解释称，疫情反复叠加地缘冲突加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。
“整体看，4月全国房地产市场的主要特征是房价下调城市数量明显增加，房价下调幅度有所加大。”中原地产首席分析师张大伟总结道。
二三线城市压力大
在整体处于下行态势的市场中，一二三线城市房价有着不同的状态。国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
“一线城市市场复苏力度相对较大，尤其是北京新房价格环比上涨0.7%，二手房环比上涨0.6%，自去年房贷政策适度调整后，市场就已提前进入复苏阶段，近几个月热度提升更为明显。深圳和广州二手房也都有0.5%的上涨。上海受疫情影响，市场效果基本处于暂停状态。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。
“一线城市是本轮市场复苏的领头羊。”张波预计，后续市场提升的效果会持续显现，但受大环境影响，预计后续不太会出现整体市场过热状态，但部分区域和板块的热度过快提升依然值得关注。
二线城市则出现了比较明显的分化。数据上看，4月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%;二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
从城市看，太原、呼和浩特、沈阳、哈尔滨等北方城市依然上涨乏力，而长沙、海口、成都、西安等城市的新房价格环比已现增长，成都、杭州的一二手房价环比都呈现明显增长。“二线城市本身的基本面存在一定差异，因而在调控放松的大背景下市场反应的节奏和力度也会出现分化。”张波表示。
三线城市下行的压力则相对更大。国家统计局公布的数据显示，4月份，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点;二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。“主要是三线城市基本面较弱，人口支撑不足，市场下行期预期转弱的现象更显著。”许小乐表示。
“从目前调控放松的力度来看，三四线城市明显更大，无论是取消限购、降低首付还是公积金政策调控都有涉及。”张波也认为，预计后续还将会出台更多政策以拉动市场，但部分基本面不良的城市进入一段房价下行期可能无法避免。
放松调控仍将全面持续展开
对于本轮楼市变化的特点，张大伟指出，相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快。
从中央到地方的稳楼市政策也在不断出台。近期，央行和银保监会联合下调首套房贷利率下限20个基点，结合前期部分城市已取消认房认贷，换房需求按首套的贷款执行，许小乐认为，本次利率下限降低有利于降低刚需和改善性需求购房成本，改善市场交易，加快房价筑底修复。
值得关注的是，疫情反复带来的预期走弱也是影响楼市企稳的关键点。“为防止价格下跌预期强化而引发需求收缩，当前扭转市场预期是关键。”许小乐表示，未来通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，降低已购房群体偿债负担，降低租房群体租金支付负担，维持正常的消费开支等很重要;此外供给端的落地政策也很迫切。
从政策面到市场面的传导还在持续，各类稳房价、稳预期的工作在加快推进。张大伟认为，需要出台更多更积极的稳楼市政策，特别是银行针对购房者的房贷利率，不仅仅新增贷款利率下调，存量贷款利率也应该有一定优惠。
(左宇坤)
