近期，宝龙地产宣布将旗下宝龙商业管理控股有限公司(简称“宝龙商业”)分拆赴港独立上市。
宝龙商业成立于2019年3月25日，8月20日正式在港交所披露上市申请书。也就是说，宝龙地产从分拆部分资产成立宝龙商业到正式披露上市仅用了5个月时间。宝龙地产总裁许华芳在2019年中期业绩沟通会上表示：“希望宝龙商业上市越快越好。”
谈及宝龙商业火速上市时，有专家告诉中国网财经记者：“不排除宝龙地产借此拓展融资渠道解决资金问题的可能。”不过，许芳华否认了该观点，他强调：“想通过分拆及市场化，让该业务能独立成长。”
在管及合约建筑面积行业内偏低
公开资料显示，宝龙商业主要从事商业运营服务和物业管理服务。
2016-2018年和2019年1-4月，宝龙商业实现营业收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12亿元和5亿元，实现纯利分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元和0.55亿元。其中，商业运营及管理服务的收入分别为4.82亿元、5.64亿元、7.2亿元和3.08亿元，占公司总收入的比例均在70%以上;物业租赁服务的收入分别为0.75亿元、1.58亿元、2.08亿元和0.79亿元。
目前，宝龙商业主要业务集中在长三角地区。招股书显示，2016-2018年及2019年1-4月，宝龙商业在长三角所得的收入占总收入的比例分别为48.7%、59.3%、60.3%和62.21%。宝龙商业表示，长三角的监管及经济不利发展均可能抑制服务需求及价格，从而对公司业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。
据招股书披露，宝龙商业近年来不管是在管建筑面积还是合约建筑面积均在增长。2016-2018年末及2019年4月底，宝龙商业总在管建筑面积为分别为1440万平方米、1515万平方米、1607万平方米和1620万平方米，总合约建筑面积分别为1562万平方米、1793万平方米、2121万平方米和2355万平方米。
不过，与同行业公司相比，宝龙商业的上述两个指标表现并不算出色。以2019年6月提交上市申请的保利物业为例，该公司2018年底在管建筑面积和合约建筑面积分别为1.91亿平方米和3.62亿平方米。2018年上市的碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务的在管建筑面积均已过亿，其中碧桂园服务的合约管理面积超过5亿平方米。
宝龙商业还在招股书中披露了2018年在管建筑面积排名前五的商业运营服务公司的市场份额，其中宝龙商业位居第4，市场份额为0.8%，前三名的市场份额分别为6.6%、1.2%和0.9%。
资产负债率近90%直逼高杠杆房企
宝龙地产为何将宝龙商业拆分单独上市?在今年中期业绩会上，宝龙地产相关负责人表示，“商业公司宝龙做了很多年，到了比较独立成长的阶段，分拆出来可以让团队、品牌能在市场上独立发展。而且某种程度来讲，除了做自身项目以外，还有做轻资产，未来市场化是有发展空间。”
不过，有专家在接受中国网财经记者采访时指出：“不排除宝龙借此拓展融资渠道，解决资金问题的可能。”宝龙地产相关负责人也在中期业绩会上承认，宝龙商业分拆之后，会让宝龙地产财务指标有所改善。
截至2019年6月底，宝龙地产总负债金额为1081.7亿元，与2018年底相比增加近90亿元，资产负债率为76.09%。其中，一年内到期的借款约为125.41亿元，对外担保金额为211.89亿元，而公司在手现金为166.08亿元，其中还有19.19亿元受限制。
宝龙商业方面，2016-2018年末及2019年4月底，资产负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不仅超过了宝龙地产的负债水平，更是直逼高杠杆模式房企。此外，宝龙商业的流动比率长期低于1倍，直到2019年4月才上升为1.21倍。
此外，上述各报告期末，宝龙商业的总负债分别为19.46亿元、16.52亿元、19.48亿元和18.41亿元，其中流动负债分别为15.02亿元、12.02亿元、15.97亿元和14.53亿元。而在流动负债中，贸易及其他应付款、借贷两科目占了多数。宝龙商业招股书解释称，获取银行借贷时，我们是宝龙集团的一部分，并未有任何分拆计划，根据当时宝龙集团内的整体资本管理，考虑到我们具备的财务资源，由我们获取该等银行借贷较为合适。
今年前4月物业管理费收款率不足60%
宝龙商业还在招股书中提到了未能发现并防止雇员、第三方分包商或第三方作出欺诈、疏忽或其他不当行为有关的风险、以及牵涉法律纠纷带来的信誉损害等风险。
中国网财经记者在多个第三方互动平台发现，有关宝龙商业旗下物业公司的投诉不在少数。在百度贴吧中，上海曹路宝龙城市广场一期多名业主投诉，上海宝龙物业管理有限公司曹路分公司管理方面存在诸多问题，比如威胁、逼迫业主签订新的物业协议，对不愿意签新的物业协议的业主威胁不让入场装修，断水断电、锁门;新的物业费协议中，物业费上涨近一倍;搭盖很多违章建筑，私自出租牟利等。
在新浪微博上，有杭州下沙宝龙公寓的业主发表图文，称该项目存在垃圾长期不清理、楼道卫生长期脏乱、雨天外墙渗水、客梯故障拖延维修等问题。据了解，该项目物业是由宝龙旗下物业公司—泰安宝龙物业管理有限公司进行统一管理。
天眼查显示，宝龙旗下的上海宝龙物业管理有限公司、山东宝龙商业物业管理有限公司、太仓宝华物业管理有限公司还卷入多起法律诉讼，案由包括物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、劳动合同纠纷等多个方面;而新乡宝龙商业物业管理有限公司除了被多次告上法庭外，还曾因违法违规行为被当地公安消防支队处罚。
或许是由于服务待改善导致部分业主不愿缴付服务费，也可能是各个项目的缴费时间不一致，宝龙商业物业管理费收款率有所下降。招股书显示，2019年1-4月，宝龙商业物业管理费收款率的58.7%，而2016-2018年分别为83%、85.4%和81%。
