（文/张玉 编辑/马媛媛）尽管营收净利双增，珠海龙头房企华发股份正由于占比较高的合作项目和突击改善的“三道红线”指标遭遇业内质疑。
2021年，华发股份营业收入512.41亿元，较上年同期增长了0.46%；公司归属于上市公司股东的净利润31.95亿元，同比增长10.09%。
克而瑞数据显示，2021年，华发股份的全口径销售金额为1218.9亿元，排行第32位；权益销售额为801.3亿元，排行第37位，权益占比为65.7%。
大本营收入锐减
华发股份成立于1992年，其前身始创于1980年，是珠海最早从事房地开发经营的企业，1994年，取得国家一级房地产开发资质。
在当前大的行业环境尤其是巨大的融资压力下，华发股份2021年的业绩答卷可以说非常漂亮。除了营收净利双增，公司经营活动产生的现金流量净额为360.61亿元，同比增长23.88%。公司2021年基本每股收益为1.34元/股，较上年同比增长15.52%。
分区域来看，2021年华发股份珠海大区全年完成销售315.28亿元，销售占比25.87%；华东大区全年完成销售553.20亿元，销售占比45.38%；华南大区全年完成销售233.30亿元，销售占比19.14%；北方大区全年完成销售47.51亿元，销售占比3.90%；北京区域全年完成销售69.61亿元，销售占比5.71%。
值得一提的是，2021年华发股份大本营和营收贡献最大的华东大区业绩均出现了下滑。其中，珠海大区营业收入比上年减少了21.17%；华东大区营业收入同比减少18.4%。
华发股份此次营收下滑幅度最大的珠海大区也是公司毛利率最大的一个区域。2021年，华发股份珠海大区毛利率为41.44%，尽管毛利率与去年相比减少了7个百分点，不过在当下房企毛利率徘徊在20%左右依然显得“鹤立鸡群”。
事实上，华发股份在珠海较高的毛利率与公司的旧改项目布局有关系。凭借大本营的优势，华发股份在珠海拥有比较多的旧改项目，而相比于普通的商品房项目，旧改项目毛利率优势显著。
华发股份在年报中对于旧改项目的披露语焉不详，仅表示，报告期内更新公司在多个重点旧改项目上取得突破性进展。
根据公开媒体报道，今年2月25日，珠海联安村与华发股份签订了合作签约，华发股份正式接手奥园联安村旧改项目，成为合作企业。另据市场机构统计数据显示，目前华发股份在珠海持有约10个旧改项目，包括香洲北山村、广昌村、银坑村、金湾月堂村、斜尾村、斗门五福村、鸡咀村等。
蹊跷的“三道红线”指标
除了业绩表现，华发股份迅速改善的“三道红线”指标也引起关注。
华发股份表示，报告期内，公司坚决贯彻落实国家监管政策要求，通过全面提速回款、优化融资结构、把控投拓节奏等方式，降负债、去杠杆成效显著，有息债务规模同比下降10%；短期债务大幅下降约40%。报告期内，公司全面实现“三道红线”达标转绿，现金短债比为1.84，净负债率为80.3%，扣除预收账款的资产负债率为67.1%。
值得一提的是，公开资料显示，截至2021年三季度末，华发股份净负债率为117.97%，剔除预收账款的资产负债率为78.98%，现金短债比为1.65，仍然踩中“三道红线”中的两条，属于“橙档房企”。
也就是说，在短短的3个月的时间里，华发股份就实现了“三道红线”由橙转绿的改变，财务指标改善速度引人注目。
与超快的降杠杆速度相对应的是少数股东权益的快速增加。Wind数据显示，2019～2021年，华发股份少数股东权益分别为235.38亿元、423.92亿元及750.73亿元；与之相比，公司归属于母公司所有者的权益仅为197.57亿元、209.53亿元及208.19亿元。由此计算，公司近三年少数股东权益占所有者权益的比重分别为54.37%、66.92%及78.29%。
众联智询副总裁蒋凯表示，当下，很多房企都存在少数股东权益大于归母权益的现象，一方面合作项目确实多，另一方面也有可能是明股实债。
而近年来，处在快速扩张阶段的华发股份也通过不断增加合作项目来扩大规模，分担压力。财报显示，2021年，华发股份持有待开发的土地项目有24个，其中只有6个为全资持有，占比25%。此外，公司持股50%及以下的项目有9个，占比37.5%。
同策研究院资深分析师肖云翔向观察者网表示，其实，在去年一些出险的房企也出现过三道红线绿档了，最后还是爆雷了的情况。实际上“债务出表”治标不治本，尽管把这部分债务在合作方的配合下划出表外，但是债务不会消亡。
“关键的还是要去库存，减投资，‘开源节流’，同时拓宽融资渠道，创新融资方式。还有就是调整债务结构，降低短债占比。”肖云翔表示。
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