现在人们一定都知道了，大城市搞“租购并举”的迫切性——不仅仅是房价太高，更重要的原因是：过去十年，中国的流动人口暴增了70%，达到了3.76亿。根据七普数据的趋势，这个数字很可能将继续增加。
外来人口也离不开衣食住行，其中首要的命题是，住哪儿?要知道，能在工作所在地买得起房子的流动人口是少数，大部分人还是靠租。
按照前链家研究院院长杨现领博士的研究，全球最大的租赁市场美国的租赁人口比例超过1/3，日本也接近30%。但是，中国2015年的数据是不到12%。
相比全国，北京、上海、深圳这样的大城市，则高出很多，在40%左右，但是和纽约、东京、伦敦这样超过50%的租住率国际都市相比，也有不小的差距。
如果再考虑到老龄化、结婚年龄延长等等因素，中国租赁市场的需求仍将增大。比如中国一线城市买房人的平均年龄，已经延长到了约38岁(两年前是36岁)，因此从平均毕业年龄的22岁到38岁，城市青年基本会有十五六年时间需要租房居住。
市场的供应情况怎么样呢?《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，当前全国整体城市租住群体已突破2亿，城市存量房源约为2.75亿套，但投入租赁市场的房源仅约0.87亿套。据统计，北京市的租赁人口需要的租赁住房数量大概在240万套以上，但实际供应只有150万套。
基于过去十年对流动人口“数量增长放缓”的错误判断，一些地方过早地开始做减量规划、减量发展，住房有效供给的缺口不断扩大。
不仅仅是数量短缺，供给质量也令人堪忧。过去十多年间，我在北上深有过若干次租房经历。基于经济能力和便利的考虑，往往租在市中心“老破小”。最早是在上海，其中况味一言难尽，两年间搬了三次家。若干年后搬到北京，发现首都租房体系的问题，丝毫没有比上海解决得更好。
当然我们需要看到，近五年以自如、泊寓为首的长租公寓品牌，在大城市初成气候，让一部分年轻人的租住体验大大提升。但是，被市场优化过的租赁供给，还远远不够。全国最大的长租公寓提供商自如管理的公寓总套数，也就在100万左右。
目下北京的租赁市场里，仍然还有大量黑中介、假房源的现象，更不用提房屋品质、业主稳定度、合租客生活不规律等问题了。就连一些头部租赁品牌，在新冠疫情初期，也让很多人深夜返工时“有家难回”。
必须承认，过去几年政府确实在土地政策和资金补贴等方面，对租赁体系做出了很多政策倾斜。比如要求开发企业在竞拍土地时，承诺修建一定比例的租赁住房，并倡导金融机构提供租赁融资产品，甚至直接拿财政资金补贴那些做长租公寓、人才公寓的品牌。
在政策的引导和资本的鼓动下，一大批长租公寓品牌应运而生，既包括开发商、酒店等运营管理的集中式公寓，也包括蛋壳、青客这类轻资产分散式公寓。然而，如果行业商业模式未经打磨，只简单地金融化包装后，就变成某种“运动式”的跑马圈地。一时间的轰轰烈烈，最终在疫情黑天鹅的冲击下，一地鸡毛。造成这样的局面，一方面因为行业盈利面实在是过于稀薄，对管理颗粒度的要求之高，令开发企业非常不适，而对许多轻资产运作的淘金者来说，资金实力和运维能力，又成了难以逾越的门槛。
2021年政府工作报告中针对大城市住房问题的重点计划是，“尽最大努力去帮助新市民、青年人缓解住房困难”。十四五规划中则明确提出：以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。
应该说，上层对城市的租赁住房体系，提出了明确的目标和要求，不仅支持力度一以贯之，也吸收了前些年一窝蜂式发展的教训，鼓励引导也更为理性。对希望打造实实在在城市魅力的地方政府来说，除了支持有实力的服务品牌蹚出一条可复制的商业化道路之外，也得在土地、税收和城市更新方面，推动更具前瞻性、更有战略定力的政策落地。
