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首款不动产基金获业绩补偿 中国版REITs仍需突破
2018-07-10 15:51:41 
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7月9日,鹏华前海万科REITS封闭式混合基金发布公告,称已收到关于深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2017年度1240.75万元的业绩补偿款,该款项已归属为本基金资产。

什么是业绩补偿款?该笔补偿款为什么会产生?对基金份额持有人的权益有什么影响?这些问题都要从鹏华前海万科REITs的基金招募说明书和基金合同说起。

营改增和高空置率加压项目营收

作为一只REITs基金,鹏华前海万科REITs在招募和成立时约定,将通过增资的方式持有目标公司(即万科前海公馆)股权至2023年7月24日,并由此获取未来8年(2015.1.1至2023.7.24)万科前海企业公馆项目100%的租金收益权。

为了实现和保障目标公司收益权,基金公告还设立了业绩补偿机制,规定深圳万科将开立每年不低于2000万的风险保证金账户,当公司当期的实际业绩收入低于当期业绩比较基准时,应以保证金账户资金余额为限向鹏华前海万科REITs进行支付目标公司当期实际业绩收入低于业绩比较基准的差额(以下简称“业绩补偿款”)。

而据《深圳市万科前海公馆建设管理股份有限公司2017年度审计报告》显示,该公司2017年度实际业绩收入为1.80亿元,低于当期业绩比较基准,因此2017年度业绩补偿款金额为1283.34万元,扣减以往年度应付业绩分成后,实际应收业绩补偿款金额为1240.75万元。

再来看鹏华前海万科REITs的主要标的资产——前海企业公馆,该项目坐落于深圳市前海合作区荔湾片区,总建筑面积约为 6.52万平方米,于2014年12月正式开业。该项目是前海管理局以BOT模式打造,万科为投资人。据基金招募说明书称,截至2015年3月,前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%。

那为什么万科前海公馆会出现实际业绩收入不达标,需要支付业绩补偿款的情况?据公告显示,该补偿款主要由于万科前海公馆自2016年5月1日起执行《营业税改征增值税试点实施办法》,原租金收入中的增值税销项税未包含在约定的项目收益中所致。

鹏华基金工作人员向蓝鲸财经补充解释道,依据2015年基金发行前出具的《前海企业公馆项目收益现金流现值评估》,2017年-2021年前海公馆预计空置率8%,但由于入住意向离实际入住交租金之间存在时间差,2017年的空置率要比预计的8%高,再加上2016年底实施营改增后税收增加,这两个因素都会影响到项目收入。

对于未来万科前海公馆的经营预期,鹏华基金表示,截至2018年5月30日,前海公馆实际空置率仅为3%,以后年度的空置率可降低至1%以内,项目经营情况超出预期,因此虽然营改增会影响到项目收入,但根据目前测算,项目公司以后每年实际业绩收入相比于业绩比较基准的缺口,均不会超出每年的业绩保证金2000万元,不会对基金份额持有人权益产生负面影响。

中国版REITs产品等待突破

REITs(房地产信托基金)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

简单来说,REITs就是把资金主要投资于房地产市场,通过房屋的租金、利息、什值来争取收益的产品。在成熟市场,REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。但是在我国,REITs的门槛高,起步较晚,发展也一直颇为缓慢。

至2015年,我国首款“公募REITs”才姗姗来迟。鹏华前海万科REITs全称“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”,2015年6月26日正式发行,2015年9月30日在深交所上市。

不过,值得注意的是,鹏华前海万科REITs准确来讲,并不是一只标准化REITs产品。一是这只产品受限于《证券投资基金运作管理办法》中关于公募基金持有单一公司集中度的相关规定,只能以不超过50%的资产配置在商业物业股权上,未体现出商业地产投资基金的行业特征;二是该基金投资标的虽为前海企业公馆项目公司股权,但并未实际控制前海企业公馆物业产权,产品的实质仅为BOT项目“特许经营权”收益权的证券化。

鹏华前海万科REITs共募集30亿,封闭期10年。发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元。产品成立并上市后,在二级市场1万元即可参与交易。其标的资产主要是万科前海企业公馆未来8年的租金收益权。投资分为两部分,其一是投资于目标公司,比例不超过基金资产的50%;另一部分将投资于固定收益类资产、权益类资产等,比例不低于基金资产的50%。其中,对于目标公司的投资是通过增资方式持有目标公司50%的股权至2023年7月24日,由此获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的租金收益权。

天天基金网数据显示,自2015年成立以来,鹏华前海万科REITs的收益率为16.08%,今年以来的收益率为2.7%。

目前我国的公募REITs并不多,上投摩根基金旗下有一只上投摩根富时发达市场REITS指数型证券投资基金(QDII)。不过,该基金并不是投资于具体的房地产证券化项目,而是跟踪跟踪富时发达市场REITs指数的指数基金。

今年4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。北大光华管理学院新金融中心REITs课题组在今年发布的《中国公募REITs发展白皮书》中也建议建议采用“公募基金+ABS”模式。白皮书中还指出,按照保守的估计,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,可预测未来中国公募REITs市场包括REITs上下游的产业链市场将会是极其巨大的规模和体量。

随着我国ABS市场的成熟和基本制度的逐步完善,公募REITs的发展仍值得期待。

 

本文来源:原创蓝鲸基金 责任编辑:LY006
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